ひとり社長の法人賃貸契約。騙されないで

ひとり社長の法人賃貸契約。騙されないで！気を付ける点

この記事は、ひとり社長の法人賃貸契約。騙されないで！気を付けるべき点について解説していきます。
実は、ひとり社長に関わらず、法人で賃貸契約する場合、費用面でのメリットがあるんですが、一方気をつけないと、大きく損をする場合がありますので、最後までしっかり読んでください。

それでは、お伝えしていきます。

【１】法人での賃貸契約を活用した社長のメリット。

ひとり社長の場合は、社長個人の自宅も会社で契約して、社宅として社長個人に貸すことが出来ます。
極端な話ですが、20万円の賃貸契約を法人で結び、社長個人が住んで、10万円家賃をもらう。つまり差額10万円分は会社が払う形が出来ます。

この場合のメリットですが、
まず、社長個人は、20万円の家に10万円しか払わないので実質手取りが年間120万円増えます。
また、社長が個人で20万円の家賃を払っている場合は、社長の報酬から払っているので、
会社の経費にはなりませんが、法人契約で借りていますので、差額の10万円は経費として認められます。
会社としては、法人税の対象になる金額が年間120万円下がることになります。

今回の場合、社長個人としてもメリットはありますし、会社としてもメリットがあると言えます。
念の為に、会社の制度として社宅制度をしっかり作っておくことと、賃貸契約を結ぶ際の契約書、また経理処理など、専門家にしっかり相談して、手続きを行ってください。

【２】賃貸の法人契約と個人契約の違い。

先にお話しておきますと、昔は、敷金、礼金、保証金など、契約時に必要なお金も解釈が違い、トラブルの原因でもありました。また、退去時の敷引きや原状回復費用でトラブルになるケースが多かったため、2020年に民法が改正されました。個人での契約の場合は、消費者保護の観点で個人が優遇されている場合があります。

賃貸の法人契約と個人契約の違いについてですが、まず、審査の違いがあります。個人契約は個人の収入や借り入れの状況などをチェックされます。
法人契約の場合には、会社の規模や経営状況で信用できるか？事業年数・従業員数・資本金・売上などを確認します。

また、必要書類が個人契約と異なり、法人契約では、以下のような書類が求められます。を提出します。
審査内容はマンションによって異なりますが、

会社に関する書類はもちろんのこと、実際に居住する個人に関する書類も求められることがあります。

次に個人で契約するより法人契約の方が敷金が高い場合があります。
これは入居者が入れ替わることにより汚損や摩耗が多くなる可能性が高いことが理由の様です。
そして、多くの賃貸マンションでは、個人契約の場合には保証会社をつけるのが一般的になってきました。しかし法人契約の場合、会社の代表者が連帯保証人になることを求められるケースがあります。

【３】法人での賃貸契約で気をつけるべき点

さきほど、消費者保護の観点で個人契約の場合、優遇されている場合があるというお話をしましたが、法人での契約では、これはあてはまりませんので、注意が必要です。法人対個人の契約の場合は、個人の方が弱い立場だということで、守られているんですね。
しかし、法人対法人の契約の場合は、対等だということで、契約書の内容が重要になってきます。

企業間の取引の中で、下請法や資本金の差による取引で小さい規模の会社が優遇される場合がありますが、論点が違いますので、一旦横に置いといてもらいまして、法人対法人の場合は、基本的に契約書の内容が重要になってきます。

トラブルになりがちなのが、退去時です。
敷金、礼金、保証金などという名称で、入居時にお金を払いますが、礼金は返ってきませんが、敷金と保証金は、すべてではありませんが、返ってきます。この返ってくる金額でトラブルが起こります。

また、退去時の現状回復費用がその原因になっている場合が多いのです。
一般の住居の場合は、厳密にいうと経年劣化と現状回復の違いがあり、時間の経過によって品質が低下する経年劣化によるものは、家主の負担で修復しなければいけないもので、事故や破損で入居者が壊したものは、入居者が修理する費用を負担することを現状回復と言います。

こういった感覚で、オフィスやテナントを賃貸契約しますと、退去時の扱いが大きく異なってくるので注意が必要です。ですので、一般の住居に比べるとオフィスや店舗の原状回復は印象が変わってきます。
例えば、お店を出す場合に、独自の外観や内装でお店を作りますので、退去時には借りる前の状態にして返してください。つまり現状回復です。なので多額の資金を投じて作った外装や内装も、退去時には、すべて解体して、元の状態に戻さないといけなんですね。これは、オフィスも同じなので気をつける必要があります。なので、出ていく時にも結構お金がかかる場合があります。

以前、私も経験があるんですが、東京の中目黒で、結構立派なビルの地下１階で、立地や広さを考えてもかなり安い賃料で出ていました、さらに入居時の費用も割と安い。ということで、倉庫として借りたんです。で、契約期間が2年。で、2年後契約期間が終わり、そのまま更新できるものと思っていましたが、契約が終わったので、出て行ってくれと言われたんですよ。で、なんとか継続できませんか？と相談を持ちかけたんですが、答えはノー。出ていってくださいと。
仕方がないので、出ていくことにしたんですが、退去後、保証金の返金の話をしましたら、原状回復費用など諸々で、200万円くらい請求が来まして、入居の際に払った保証金の数倍の金額で、しかも現状回復と言っても、倉庫として使っていたので、外装も内装も何もしておらず、借りた時のままお返ししたので、クリーニング代を取られても、200万円の原状回復費は、完全に法外な金額でした。

私も、家主に抗議したんですが、しかし、契約書上では、契約に書いてある通りなので、問題はないという主張。先ほどの話で、経年劣化の話などをしたのですが、法人の契約なのでと。
まあ個人で契約している場合なら、絶対にあり得ないんですが、対法人だったために、契約書は一応有効だったんですよね。
そして、弁護士さんに相談したんですが、やはり契約書通りということだったんですね。
なので、法人対個人で契約する場合と、法人対法人で契約する場合は、違ってくる場合がありますので、契約書は、事前に専門家に見てもらう必要があります。

で、結局どうなったかと言いますと、確かに200万円は高すぎるということで、弁護士さんが保証金で収まる範囲で交渉してくれました。持ち出しはなかったものの、保証金がいくらか返ってくると思っていたので、その分は高い勉強代を支払うこととなりました。

まあ、私から見れば悪質、不動産オーナーだ！って感じなんですが、向こうからすると、契約書通りでその契約に応じたじゃないか？という言い分かもしれません。

今日のまとめは、不動産の契約は、個人と法人によって異なる部分が多いので、注意が必要です。
また、社長の社宅については、事前に整備しておかないといけない部分も多いですが、経費削減効果も大きいので、弁護士や税理士の先生にご相談されてみてはいかがでしょうか？

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